Новость о рекордном падении спроса на «вторичке» эксперты объясняют экономическим кризисом и уходом покупателей на рынок новостроек. Увеличение активности пока не предвидится.

Эксперты сообщают, что  активность покупателей на московском рынке вторичного жилья приблизилась к десятилетнему минимуму. Агентства недвижимости отмечают резкое сокращение обращений по поводу покупки «вторички» во всех сегментах. Некоторые компании заявляют об изменении спроса в разы.

Отправляемся в 1994 год?

Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», говорит, что по сравнению с активностью прошлого года действительно можно отметить спад:

— Январь и февраль 2017 года были одними из худших месяцев по покупательской активности за последние несколько лет. Однако в марте мы отметили активизацию спроса, которая выразилась во вполне ощутимом росте сделок. Тут еще вопрос в том, что и как сравнивать: например, март 2017-го оказался лучше января и февраля, но все равно ниже, чем март прошлого года.

Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, напоминает, что причин для роста покупательской активности нет — население России живет бедно:

— В этом году наблюдаются худшие показатели активности за период с 1994 по 2017 год. Цены в прошлых годах и росли, и падали, но покупательская активность всегда присутствовала. Сегодня же практически нет людей со свободными деньгами — чаще совершаются либо сделки по ипотеке, либо альтернативный обмен. Причина спада — плохая экономическая ситуация в стране. Люди, которые сейчас имеют какие-то накопления, тратят их на еду. Зарплата в России в несколько раз ниже, чем в Европе, а стоимость продуктов питания и товаров массового потребления — на 10-15% выше. Поэтому люди сегодня готовы потесниться. Уровень скидок в 2017 году ощутимо выше, дисконт 10% для вторичного рынка уже стал «нормой», особенно в бизнес-классе, хотя год назад присутствовал гораздо более скромный торг — 2-4%. Срок экспозиции доходит до шести месяцев, а еще год назад средний показатель был на уровне двух месяцев. Доля альтернативных и ипотечных сделок суммарно стремится к 80-90%, доля «свободных» продаж минимальна — на уровне 20%. Средний чек — 8 млн рублей, с учетом бизнес-класса, за год он снизился на 10%.

Перенасыщенность рынка и другие причины спада

Ольга Козлова также называет низкие доходы населения ключевой причиной низкого спроса. По ее словам, решаются в основном насущные жилищные проблемы в рамках небольшого бюджета, и именно поэтому какое-то движение наблюдается только в сегменте недорогих 1- и 2-комнатных квартир. Многокомнатные квартиры не по карману многим, поэтому в этом сегменте сейчас довольно тихо. Объекты выставляются по нескольку месяцев, добавляет эксперт, выделяя и менее важные причины:

— Рынок сейчас перенасыщен предложениями. Покупатели имеют возможность выбирать объект, и у них совершенно нет необходимости бороться за нужную квартиру — всегда можно поискать рядом сравнимое предложение и найти несколько подходящих. Поэтому продавцы идут на дисконты: примерно у 70% предложений цена продажи оказывается ниже, чем цена в объявлении.

Также у многих есть сбережения в долларах, — продолжает Козлова. — За счет снижения курса многие люди уже не могут себе позволить купить квартиру, на которую рассчитывали еще год назад, поэтому они очень боятся прогадать и предпочитают ждать роста валют.

Не разделяет точку зрения об ощутимом снижении покупательского спроса и.о. руководителя отдела департамента городской недвижимости центрального офиса «НДВ-Недвижимость» Сергей Зубанов:

— Согласно сторонним экспертным оценкам, с 2015 года по настоящее время наблюдается снижение покупательского спроса. Однако мы эту информацию считаем некорректной, так как она не отражает действительного состояния рынка. В реальности покупательский спрос достаточно высок, хотя и не достигает показателей 2013-2014 гг.

Покупатели выбирают новостройки

Можно говорить и об изменении структуры спроса на вторичном рынке в пользу новостроек, считает Ольга Козлова:

— Новостройки ближнего Подмосковья активно конкурируют с недорогой московской «вторичкой», перетягивая спрос. Тому есть тоже несколько причин: во-первых, продавец на вторичном рынке продает один объект, он не может оперировать большими объемами жилья — а новостройки могут и делают это. Постоянные акции, дисконты, подарочные метры и цены у новостроек влекут за собой необходимость снижаться и для продавцов вторички, чтобы хоть как-то конкурировать с новыми объектами. Вторая причина — огромное количество новостроек, все ближнее Подмосковье сейчас строится, объекты разные, на любых стадиях строительства, различные по характеристикам. И конечно, цена метра: за одну и ту же сумму покупатель получит в области более просторную квартиру, чем в Москве. Все это влечет смещение спроса.

Алексей Бернадский напоминает, что старое и новое жилье не должны стоить одинаково; также эксперт выделяет инвестиционную составляющую при покупке новостройки:

— Сейчас возникла парадоксальная ситуация — метр новостроек стоит столько же, сколько метр вторичного жилья. Вторичное жилье, особенно в старых панельных домах, морально устаревает, а качество новостроек растет, в особенности в сегментах комфорт и бизнес. Можно говорить также о перемещении инвестиционного спроса в сторону новостроек. Сейчас, например, появились инвесторы из Китая, готовые покупать первичное жилье в столице. Люди с Востока не будут покупать здесь квартиры на вторичном рынке.

Также понизился процент рентабельности при аренде в последнее время — если раньше он не был меньше 5% в год (в рублях), то сейчас стоимость аренды упала, как упал и спрос, ведь при инфляции покупать для аренды уже не рентабельно, — продолжает Бернадский. — Люди сейчас хотят инвестировать в новостройки, чтобы получить какую-то добавленную стоимость, когда дом будет сдан. Но бывали случаи, что пока дом строился, и из-за общего падения цен на недвижимость, стоимость квартир оставалась примерно такой же, что и на нулевом цикле. В нашей практике были клиенты, которые могли продать квартиру даже за цену, равную той, которая была на стадии фундамента. Инвесторов на рынке вторичной недвижимости нет совсем.

Сергей Зубанов напоминает, что по ряду критериев новостройки не являются полноценной альтернативой «вторичке»:

— Несмотря на конкуренцию со стороны рынка новостроек, предлагающего большой выбор доступных проектов, выгодные ипотечные программы, а также общее снижение стоимости квадратного метра поддерживают интерес покупателя к вторичной недвижимости. Данный сегмент подходит тем покупателям, кому необходимо въехать в жилье сразу после его покупки и зарегистрировать право собственности, исключив, в том числе, затраты на аренду жилья. По этой причине рынок новостроек не сможет полностью вытеснить вторичную недвижимость.  Период строительства дома и ввод его в эксплуатацию занимает два года, и не все покупатели готовы ждать этого момента. Также отметим, что к очевидным плюсам новостроек относятся современная архитектура, улучшенные планировки квартир, благоустроенная придомовая территория и собственная инфраструктура в рамках проекта.

Увеличится ли спрос в этом году?

Ольга Козлова и Алексей Бернадский не видят причин для увеличения спроса. Для того чтобы люди начали покупать, нужен рост благосостояния, а на данный момент предпосылок для повышения доходов населения нет, считают эксперты.

Существует и другая точка зрения на этот вопрос. Плавное снижение стоимости квадратного метра вторичной недвижимости, продолжающееся сегодня, происходит ввиду увеличения доли предложений на рынке. Это обстоятельство, а также лояльность банков и укрепление национальной валюты, по словам  Сергея Зубанова, обеспечивают стабильность покупательского спроса в текущем году, а также его плавное увеличение.

Кроме того, эксперт отмечает, что разработка и запуск мобильных приложений, простота и удобство поиска квартир на специализированных интернет-площадках позволяют покупателю самостоятельно выбрать подходящую квартиру, зачастую не прибегая к услугам агентств, хотя подбор вариантов — лишь малая часть того, что необходимо для покупки.

О том, что перспективы увеличения спроса есть, говорит и специалист по недвижимости Ирина Щербинина. Однако для этого нужны предпосылки: уменьшение процентов по ипотеке, окончательная ясность насчет порядка сноса домов, скачок курсов валют.