За сентябрь курс доллара на Московской бирже вырос примерно на 5,5 рубля, приблизившись к максимальным мартовским значениям, когда единица американской валюты стоила 80 рублей. В середине октября доллар колеблется около 77–78 рублей. До рекорда, зафиксированного в январе 2016 года, когда доллар продавался по 83 рубля, осталось немного.

Но если в 2016-м основное влияние на курсы валют оказывали нефтяные котировки, то теперь ситуация усугубляется нестабильной политической обстановкой у соседей — протестами в Белоруссии, конфликтом между Арменией и Азербайджаном в Нагорном Карабахе, а также риском новых санкций в отношении России со стороны европейских стран.

Спасай, пока не обесценилось

Не исключая самые пессимистичные варианты развития событий, люди с накоплениями вновь устремились на рынок недвижимости, чтобы предотвратить их обесценивание. Помимо частных инвесторов с накоплениями в рублях на рынок пришли и держатели валютных сбережений. Они ждали момента, когда рубль достигнет дна, чтобы перевести средства в рубли и вложиться в квадратные метры.

Последние новости из Сбербанка подтверждают эту мысль: как отмечается в официальном сообщении банка, в сентябре он столкнулся с заметным оттоком валютных сбережений населения — граждане сняли с депозитов $441,8 млн.

К этим двум категориям покупателей добавляются инвесторы из ближнего зарубежья, которые традиционно пользуются шансом, когда покупательная способность их валют по отношению к рублю начинает расти.

И наконец, покупатели, которые планировали покупку квартиры на вторичном рынке, переориентируются на новостройки. Дело в том, что в период турбулентности на рынке вторичного жилья происходит неразбериха: некоторые продавцы необоснованно завышают стоимость своих объектов, ссылаясь на скачки валют. Другие вовсе снимают квартиры с продажи, опасаясь остаться с большой суммой обесценивающихся рублей на руках.

Риск изменения ипотечных ставок

Падение курса рубля стимулирует рост инфляции и ограничивает возможности Центробанка РФ в дальнейшем снижении ключевой ставки. Если курс национальной валюты не стабилизируется, регулятор будет вынужден вернуться к умеренной кредитно-денежной политике, что доказывает последнее решение сохранить ключевую ставку на прежнем уровне (4,25%).

Принимая во внимание нынешний размер базовых ипотечных ставок (примерно 8% годовых), банкам при девальвации рубля становится невыгодно выдавать ипотеку. Посмотрим на цифры: в январе средний курс доллара составлял около 62 рублей, сегодня он увеличился до 78 рублей, то есть менее чем за год подорожал примерно на 25%.

возникает вопрос: в каких активах банкам выгоднее держать деньги: выдавать ипотеку под 8% годовых или зарабатывать на росте курса валют? Ответ очевиден.

Колебания курса валют и риск изменения ключевой ставки только увеличивают значимость решения о продлении льготной ипотеки. Резкий отказ от низких ставок способен обрушить рынок новостроек, замедлить темпы строительства, а в перспективе — сократить объемы вводимого жилья.

Цены сохранят умеренный рост

Несмотря на дешевую ипотеку, цены на столичные новостройки находятся в отрыве от доходов населения. В карантин многие лишились работы или части дохода, поэтому предпосылок для роста платежеспособного спроса на рынке нет.

Тем не менее корректировка стоимости квадратного метра из-за роста курсов валют все же вероятна, особенно в тех проектах, где велика доля импортных материалов, комплектующих и оборудования, закупаемых за рубежом.

Кроме того, рост цен будет продолжаться за счет инфляции, ажиотажного спроса, который наблюдается с июля, и сокращения предложения на первичном рынке жилья.

Как долго продлится волатильность на валютном рынке? Если вспомнить 2016-й, резкое снижение курса в начале года было краткосрочным — рубль начал отыгрывать свои позиции уже в конце февраля. Сейчас ситуация искусственно подогревается геополитическими факторами и носит скорее спекулятивный характер.

Если исключить введение новых санкций, турбулентность не продлится долгое время. Несмотря на то что рост курса валют вызвал определенную нервозность среди покупателей жилья и застройщиков, ситуацию на рынке новостроек определяют в первую очередь льготные ставки и ожидание возможных ограничений в связи со второй волной коронавируса.

Фото: ЖК «Скандинавия»/cian.ru