Ценовой разрыв между новостройками и вторичкой в феврале 2025 года увеличился на 4 п. п., достигнув отметки 20%. Об этом сообщается в исследовании Циан.Аналитики.
Специалисты отметили, что рост произошёл из-за разных темпов подорожания: с февраля 2024 года цены на первичное жильё увеличились в среднем на 11%, а на готовое — лишь на 7%.
Руководитель направления «Аналитика» Est-a-Tet Светлана Комиссарова в беседе с корреспондентом Циан.Журнала подтвердила, что разрыв между первичкой и вторичкой продолжил расти.
«Если в III квартале 2024 года разрыв составлял 17%, то в IV квартале он достиг 19%. Дисбаланс между стоимостью готового и строящегося жилья ненормален, но в старых границах Москвы он обусловлен как заградительными ставками по ипотеке и наличием семейной ипотеки на первичке, так и различными программами рассрочек, действующими на первичном рынке, которые, по сути, стали вынужденной альтернативой ушедшим льготным ипотечным программам», — поделилась специалист.
Также, по мнению Светланы Комиссаровой, на увеличение ценовой разницы влияет усиление позиций бизнес- и премиум-классов в Москве и переориентация первичного рынка на более дорогие сегменты. На её взгляд, устаревшие дома на вторичке не в состоянии конкурировать с новыми, более качественными проектами с современным инженерным оснащением, функциональным наполнением и благоустройством.
«С точки зрения влияния на рынок разница 15–20% между первичкой и вторичкой не особо заметна в силу указанных выше причин. Если разрыв и дальше будет увеличиваться, это может грозить ослаблением инвестиционного спроса на первичке. Возникают риски для банков, выдававших кредиты под залог недвижимости: стоимость залога в случае банкротства заёмщика может быть ниже, чем изначальная оценка», — уточнила Светлана Комиссарова.
Также она добавила, что для покупателей такой разрыв усложняет возможность улучшения их жилищных условий путём продажи имеющегося вторичного жилья, но в целом по рынку сдерживает рост цен.
Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома считает, что перекос в стоимости первичных и вторичных квартир произошёл примерно пять лет назад.
«Если раньше готовое жильё ценилось выше, а покупка новостройки порой считалась довольно рисковым мероприятием — часто возникали сомнения в качестве строительства и сроках ввода, велики были опасения недостроя, то переход на эскроу-счета в 2019 году, а затем господдержка жилищных кредитов изменили обстановку», — рассказал Сергей Шлома.
Спикер напомнил, что цены на строящееся жильё поднимались как на дрожжах, и ключевым фактором бурного роста стала льготная ипотека.
«Дешёвые жилищные кредиты подогревали спрос и цены на строящиеся квартиры, плюс подорожание стройматериалов и рабсилы тоже повлияли и сейчас влияют на стоимость для конечного потребителя», — продолжил Сергей Шлома.
Сегодня, по его словам, ипотеку по рыночным ставкам одинаково сложно обслуживать и на первичном, и на вторичном рынке, поэтому на первый план вышел вопрос стоимости жилья.
«Однозначное конкурентное преимущество вторичного рынка жилья — более низкая цена, возможность торговаться и оперативно находить компромисс. Другой очевидный плюс вторичного жилья — возможность выбрать объекты различных ценовых категорий в любых московских локациях. Ведь даже в центре есть недорогие предложения, есть качественные квартиры в престижных и экологичных районах города», — обратил внимание Сергей Шлома.
Также он добавил, что во II половине прошлого года произошло перетекание около 10% спроса из первичного сегмента во вторичный, «и в этом году оно продолжается».
Фото: Циан
